یک قرن انتظار تا خرید خانه - ارانیوز

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: به روزرسانی آمار دسترسی مستاجران و خانه اولی ها به واحد های مسکونی از افزایش طول زمان انتظار برای خرید مسکن در تهران و کشور حکایت دارد. آنالیز ها و برآورد ها با استناد به آمار های رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره بها نشان می دهد هم اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس انداز به 109 سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

برآورد ها همچنین نشان می دهد سهم اجاره بها به عنوان یک مولفه دائمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در امسال هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار گرفته است. آنالیز ها حاکی است هم اکنون طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوار ها برای خانه دار شدن با نرخ فعلی پس انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. درخصوص سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوار ها در یک شرایط معمول، مسکن 25 تا 30 درصد یا معادل یک چهارم تا یک سوم سبد هزینه ای را به خود اختصاص می دهد، اما این میزان در کشور و به خصوص در پایتخت بسیار بالاتر از عدد متعارف است.

سهم اجاره از سبد هزینه ای خانوار

با محاسبه سهم هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه ای خانوار ها در شهر تهران در سال 99، خانوار ها برای اجاره یک واحد مسکونی 80 مترمربعی (متوسط مساحت واحد های مسکونی که در نیمه اول امسال از سوی خانوار های تهرانی در بازار اجاره برای آن ها قرارداد منعقد شد)، دو سوم سبد هزینه ای خانوار را صرف این موضوع کردند. در واقع مطابق با آمار های رسمی مرکز آمار ایران، در نیمه اول امسال، اجاره بهای مسکن معادل حدود دو سوم سبد هزینه ای خانوار ها را به خود اختصاص داد. در واقع در این مدت 61 درصد سبد هزینه ای خانوار ها صرف اجاره مسکن با متوسط متراژ 80 مترمربع در شهر تهران شد.

این میزان در سال 98 در پایتخت، با محاسبه متوسط متراژ 75 مترمربع، برابر با 56 درصد بود. این موضوع نشان می دهد اجاره بهای مسکن در امسال مساحت بیشتری از سبد هزینه ای خانوار ها را به خود اختصاص داده است و شرایط اجاره نشینی به لحاظ تامین اجاره بها برای مستاجران دشوارتر شده است.

آمار ها نشان می دهد در شرایط فعلی بخش عمده سبد هزینه ای خانوار ها (برای خانوار های مستاجر) مربوط به هزینه اجاره نشینی و تامین سرپناه است.

در کشور سهم اجاره بها در سبد هزینه ای خانوار ها با محاسبه متوسط متراژ 75 مترمربع در سال گذشته برابر با 27 درصد بود، اما این میزان در تهران 56 درصد برآورد شد. امسال با محاسبه متوسط متراژ 75 مترمربع سهم اجاره بها از سبد هزینه ای خانوار ها در کشور به 3/ 28 درصد افزایش یافت و این میزان در تهران به 58 درصد رسید.

در یک برآورد دیگر و با محاسبه متوسط متراژ 100 مترمربع مسکن اجاره ای در کشور این میزان در سال 98 در کشور برابر با 38 درصد بود که امسال با محاسبه مساحت 80 مترمربع در تهران به 61 درصد رسید. این آمار ها همه نشان دهنده آن است که سهم اجاره بهای مسکن در سبد هزینه ای خانوار ها به دنبال شکل گیری انتظارات تورمی، جهش قیمت مسکن، تشدید ریسک های غیراقتصادی و نوسانات شدید بازار های موازی بازار مسکن در امسال به میزان محسوس افزایش یافته است. این در حالی است که متوسط افزایش درآمد سالانه خانوار نسبت به میانگین رشد اجاره بها در تهران و کشور کمتر بوده است. محاسبات ما همچنین نشان می دهد طول دوره انتظار برای دسترسی خانه اولی ها تحت تاثیر عوامل یاد شده در فوق در امسال در مقایسه با سال قبل نیز مانند سهم اجاره بها در سبد هزینه ای خانوارها، افزایش یافته است.

افزایش محسوس دوره انتظار برای مسکن

برای محاسبه دوره دسترسی خانوار ها به مسکن، دو شاخص زمان انتظار برای خرید مسکن که نشان دهنده تعداد سال هایی است که فرد با پس انداز 100 درصد درآمد خود به صورت سالانه قادر به خرید مسکن خواهد بود و همچنین طول زمانی صاحبخانه شدن با پس انداز طبیعی معادل یک سوم درآمد سالانه خانوارها، ملاک قرار می گیرد و براساس آن طول دوره ای که فرد برای دسترسی به مسکن باید منتظر بماند، محاسبه می گردد.

براساس برآورد های انجام شده متناسب با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوارها، هم اکنون در صورتی که یک فرد 100 درصد درآمد خود را در تهران برای خرید مسکن پس انداز کند ظرف مدت 22 سال قادر به خرید مسکن خواهد بود. این در حالی است که با محاسبه یک سوم درآمد خانوار ها به عنوان پس انداز با هدف خرید مسکن این دوره به 66 سال می رسد.

در کشور نیز این میزان با محاسبه پس انداز 100 درصدی درآمد خانوار به حدود 10 سال رسیده است. در حالی که این دوره با پس انداز یک سوم درآمد فعلی خانوار معادل 28 سال برآورد می گردد. این آمار ها نشان می دهد خانوار ها هم اکنون چه درکشور و چه در پایتخت به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن، در شرایط بحرانی قرار دارند و طول دوره انتظار آن ها برای خانه دار شدن بسیار زیاد و غیرمتعارف است.

مدت زمانی که افراد با پس انداز یک سوم درآمد خود در سال 98 قادر به خرید مسکن بودند 5 سال کمتر از این دوره انتظار در امسال و معادل 23 سال در کشور بود. این میزان که در پایتخت در امسال به 66 سال افزایش یافته است در سال گذشته 49 سال معادل نزدیک به نیم قرن بود که هم اکنون 17 سال افزایش یافته است.

با این حال و در امسال با توجه به برآورد رشد میانگین 30 درصدی درآمد خانوارها، این میزان به طور متوسط در شهر تهران به درآمد سالانه 105 میلیون تومان رسیده است و در کشور نیز حدود 70 میلیون تومان است. براساس گزارش رسمی مربوط به میزان درآمد و هزینه های متوسط خانوارها، این میزان در سال گذشته در تهران معادل 81 میلیون تومان و در کشور معادل 54 میلیون تومان اعلام شده بود. آمار ها نشان می دهد در خوش بینانه ترین شرایط هم اکنون خانوار های تهرانی با پس انداز یک سوم درآمد سالانه خود 66 سال زمان می برد تا بتوانند یک واحد مسکونی معمولی با متراژ 80 مترمربع خریداری نمایند.

این در حالی است که در امسال به دلیل دشوارتر شدن شرایط معیشت خانوار ها و تورم بالا، نرخ پس انداز خانوار ها به 10 درصد کاهش یافته است. با این نرخ پس انداز دوره انتظار برای خرید مسکن به بیش از دو قرن یعنی 219 سال افزایش خواهد یافت. در واقع با نرخ پس انداز 10 درصدی، در شهر تهران، 219 سال طول خواهد کشید که فرد بتواند یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در پایتخت تملک کند. البته با فرض اینکه قیمت مسکن در طول دو قرن تغییر نکند یا رشد قیمت مسکن در این مدت معادل رشد درآمد سالانه فرد متقاضی باشد.

پیش بینی پس انداز بینابینی

اما در یک حالت بینابینی یعنی در شرایطی که فرد نه با نرخ 10 درصد فعلی و نه با نرخ 30 درصد قبلی، بلکه با نرخ بینابینی 20 درصد، اقدام به پس انداز کند دقیقا بیش از یک قرن زمان برای خانه دار شدن مورد احتیاج است. یعنی در شرایطی که فرد با هدف خرید مسکن اقدام به پس انداز 20 درصد درآمد سالانه خود کند 109 سال طول می کشد تا بتواند صاحبخانه گردد. اما مطالعات دنیای نشان می دهد، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در صورتی که بیش از 10 سال باشد، شرایط غیرعادی و غیرمتعارف در بازار مسکن آن کشور وجود دارد. با توجه به اینکه طول دوره دسترسی به مسکن به میزان 10 سال و بیش از آن شرایط و شرایط غیرعادی و بحرانی تلقی می گردد به نظر می رسد هم اکنون شرایط در بازار مسکن ایران یکی از بحرانی ترین و بدترین شرایط از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در میان کشور های دنیا باشد. مطالعات دنیای نیز این موضوع را به اثبات می رساند.

مقایسه شرایط دنیا

در سال 2019 عظیم ترین نهاد بانکی سوئیس با عنوان بانک UBS در یک آنالیز مربوط به شاخص دنیای حباب مسکن و میزان رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشور های دنیا شرایط بازار مسکن در 24 کلان شهر اصلی دنیا را مورد آنالیز و مطالعه قرار داد. نتیجه این مطالعه نشان می دهد شهر هایی که طول دوره دسترسی خانوار ها به مسکن در آن ها بیشتر از 10 سال باشد در شرایط بحرانی قرار دارند. در این مطالعه هنگ کنگ به دلیل آنکه دوره انتظار خانوار ها برای خانه دار شدن در آن به طور متوسط 21 سال به طول می انجامد به عنوان بحرانی ترین شهر از میان 24 شهر مورد آنالیز معرفی گردید. لندن و پاریس نیز در این مطالعه به دلیل آنکه دوره انتظار خانوار ها برای خانه دار شدن در آن ها به طور متوسط 14 و 15 سال به طول می انجامد شهر هایی با شرایط نامتعارف به لحاظ دسترسی خانوار ها به مسکن معرفی گردیدند. در توکیو نیز طول دوره دسترسی خانوار ها به مسکن 11 سال اعلام شد.

نتایج این مطالعه نشان می دهد شرایط تهران و سایر شهر های کشور نیز به لحاظ دوره دسترسی به مسکن، شرایط بحرانی است و به نظر می رسد شرایط کشور به لحاظ طول دوره دسترسی خانوار ها به مسکن در میان غالب شهر های اصلی بسیار کم سابقه یا شاید بی سابقه باشد. این در حالی است که شرایط در بازار اجاره مسکن نیز شرایط نامتعارفی است.

آمار رسمی از بازار مسکن

براساس آمار های رسمی هم اکنون میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور (براساس ارقام مربوط به اجاره بها در نیمه اول امسال) معادل حدود 20 هزار تومان و در شهر تهران معادل حدود 60 هزار تومان است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نیز در 10 ماه اول امسال برابر با 22 میلیون و770 هزار تومان بود. میانگین قیمت مسکن کشور در نیمه اول امسال به متر مربعی 7 میلیون تومان رسید. پیش بینی ها از ادامه افزایش سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوار ها در امسال حکایت دارد.

به دنبال تداوم جهش قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت دست کم به دو و نیم سال از ابتدای سال 97 تا نیمه 99، عمده متقاضیان مصرفی خرید مسکن به ناچار از بازار رانده شده و پیروز به تامین احتیاج خود در بازار مسکن نشدند. این موضوع به خصوص در میان متقاضیان خانه اولی بسیار برجسته تر بود. از سوی دیگر همزمان با افزایش ریسک های غیراقتصادی، تورم عمومی، عدم تناسب بین رشد درآمد های خانوار ها و رشد قیمت و اجاره مسکن، شرایط در بازار مسکن چه برای متقاضیان خرید و چه برای متقاضیان اجاره واحد های مسکونی دشوارتر از قبل شد. هم اکنون بازار معاملات مسکن تحت تاثیر رویداد های سه سال گذشته، در شرایط ابر رکود تورمی قرار گرفته است و حجم معاملات خرید مسکن در این بازار کمتر از کف رکودی است.